La donazione di immobili: tutto ciò che serve sapere

Inserito il 28/06/2018

Guida pratica sulla donazione

DONAZIONI, PERCHÉ NON È PIÙ UN PROBLEMA
 
La donazione è un vero e proprio contratto, con il quale un soggetto (che tecnicamente viene chiamato donante) arricchisce un altro (donatario) a titolo gratuito, cioè senza chiedere niente in cambio.
Generalmente acquistare un immobile proveniente da una donazione è identificata come una operazione “non sicura”.
La fonte di rischi sono i legittimari ovvero i soggetti a cui la legge ed in particolare gli articoli 536 c.c. e seguenti del codice civile riconoscono una situazione di particolare privilegio avendo un diritto successorio sul patrimonio del defunto. Tali diritti si calcolano sulla base dell’articolo 556 c.c. tenendo conto di quanto il defunto abbia disposto in vita per donazione.
 
In breve se tale donazione ledesse i diritti di altri eredi legittimi, questi potranno agire legalmente nei confronti del donatario (azione di riduzione) per ricevere l’intera quota di eredità che gli spetta. Se quest’ultimo non avesse beni o denaro sufficienti a soddisfare le loro ragioni, gli eredi potranno allora rivolgersi al terzo acquirente del bene – quindi a chi avesse comprato la casa che era stata donata – chiedendone la restituzione (azione di restituzione). L’azione di restituzione sarà eseguita secondo l’ordine cronologico delle vendite, iniziando dall’ultima.
 
Visto che le donazioni di immobili sono frequenti (circa 150.000 donazioni all’anno in Italia) e che quindi non è difficile imbattersi in trattative immobiliari nelle quali un soggetto intende rendersi acquirente di un bene che in passato è stato oggetto di donazione, bisogna confrontarsi con questo tema, al fine di “tranquillizzare” non solo l’acquirente, ma anche le banche nel caso in cui l’acquirente scelga di accendere mutuo ipotecario, offrendo in garanzia il bene da acquistare; e quindi, oltre a realizzare condizioni di sicurezza per l’acquirente, occorre garantire anche alla banca.
 
Come si ci può tutelare?
 
La legge stabilisce che l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata se sono passati 20 anni dalla trascrizione della donazione; solo allora gli acquirenti terzi saranno definitivamente tutelati, sempre che, però, il coniuge o i parenti in line retta del donante non abbiano prorogato tale termine con un atto di opposizione alla donazione, con il quale si riservano di agire anche dopo i 20 anni.
 
Una soluzione per tutelare l’acquirente è quella di risolvere la donazione (con un atto specifico da un notaio) ed il bene torna ad essere di proprietà del donante che diventerà quindi il nuovo venditore al posto del donatario.
 
Un’alternativa è la polizza bancaria o assicurativa che tuteli il creditore ipotecario e l’acquirente di immobili donati con copertura a durata indeterminata con il pagamento diretto all’erede legittimario già in primo grado di giudizio, scongiurando la restituzione dell’immobile, libero dall’eventuale ipoteca concessa sullo stesso.
La polizza può essere richiesta dal donante, dal donatario, da successivi acquirenti dal donatario e dai relativi creditori ipotecari.
 
Bisogna quindi fare attenzione quando si acquista o si vende un immobile proveniente da una donazione, affidatevi a un professionista.
 
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Claudia Parisi
Sales Account

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